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부동산 분양권 전매와 거래과정에서 발생할 수 있는 사기피해
2019.05.02

대한민국에서는 그 동안 부동산의 시가 상승을 통해서 큰돈을 버는 사례들이 많은 것이 사실이고, 경우에 따라 주춤한 시기도 있기는 하지만 여전히 많은 사람들이 부동산 거래를 통한 수익을 기대하고 있고 또한 일부 대도시에 인구가 밀집하는 탓에 또는 시가상승에 의한 수익에 대한 기대감으로 인해 일정한 지역이나 유형의 부동산을 분양받기를 원하는 사람을 많은 반면 공급은 충분하지 않아 분양권 전매가 이루어지는 일이 많아졌는데, 이는 사실상 긍정적인 현상보다는 투기열풍이나 부동산전매사기와 같은 민·형사적 법률분쟁이 수없이 발생하여 부정적인 현상이 부각되고 있다.


분양권 전매란 청약예금·청약저축·주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 분양권이라고 하는데 전매는 이러한 주택을 분양받게 된 자가 그 분양권을 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 말한다.


주로 볼 수 있는 분양권전매사기의 유형으로는 실제로는 분양권을 가진 자가 아님에도 가진 것처럼 서류를 위조하거나 중개인이나 가짜 중개인과 짜고 혹은 대리권의 권한을 넘어서서 계약을 한 다음 계약금과 중도금과 같은 돈을 받아 챙겨 달아다는 경우, 하나의 분양권으로 여러 사람과 계약을 하여 돈을 챙기는 경우, 여러 단계의 사람을 거쳐 전매가 이루어진 후 증발이 되어버리는 경우 등의 유형이 있다.


그런데 투기과열과 같은 문제를 해결하기 위하여 규제지역별로 최소 6개월에서 최대 8년까지 전매제한지역과 전매제한 시간을 규정하였으며, 전매제한 기간을 어기고 전매를 하는 경우 3년 이하의 징역이나 1억 이하의 벌금형에 받을 수 있고, 이러한 처벌은 매수인은 물론 매도인 그리고 중개사까지 받을 수 있으며 중개사의 경우 영업정지나 등록취소까지 당할 수 있는 것은 물론 또한 미등기전매거래는 세금을 탈루하기 위한 것으로 판단되기 때문에 세금 관련 법률규정에 의하여 역시 처벌이 이루어질 수 있다.


법무법인혜안 형사전문센터는 “보다 안전한 전매거래를 위해서는 가장 우선시 되어야 할 것이 바로 분양계약자가 실제 계약자인지를 확인해야 하기 때문에 분양계약서상에 기재된 계약자가 실제 명의자인지를 확인하는 것이 필요하다” 하였다.


이후에는 일반적으로 계약금과 매도자가 이미 지급한 중도금 그리고 프리미엄을 더한 금액으로 매매를 하는 것이 보통이고, 계약서 작성 이후에는 시·군·구청이나 인터넷 국토교통부 부동산거래관리시스템을 통해 실거래가 신고를, 증여나 공동명의로의 거래는 시·군·구청에서 검인날인을 받아야 하며 이후 분양계약자 측에서 가지고 있는 대출이 있다면 대출은행이나 기관을 매수자와 매도인이 방문하여 대출승계를 하거나 상환을 통해 채무관계가 깨끗하게 할 필요가 있고, 시행사, 시공사, 부동산 신탁회사를 통해 권리의무 승계계약을 해야 하는 것은 물론 분양계약서를 수령한 다음에는 매도인은 매도일로부터 60일 이내에 양도소득세 신고를 할 필요가 있다고 하였다.


그런데 중요한 것은 전매의 경우 등기부와 같은 것을 통해 객관적인 공시가 되는 제도가 존재하지 않기 때문에 마음먹고 사기가 이루어질 수 있는 것은 물론, 전매제한기간에 분양권을 넘겨주기로 하는 계약을 한 이후 절차에 협조해 주지 않는 것과 같이 완전히 권리가 실현되기 전까지는 언제든지 무산이 될 위험성도 얼마든지 존재하기 때문에 상당한 주의가 필요하다고도 하였기 때문에 전매거래 시에는 가능한 한 믿을만한 상대방이 아니라면 피하는 것이 좋다.


김미정 기자 liz4435@hanmail.net


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