[법률칼럼] 임대차계약 체결 시 경매 중인 사실을 알리지 않았다면 사기죄일까

자영업경기는 바닥을 치고 청년실업률은 높아지는 장기적 불황이 계속되고 있다. 먹고살기가 힘들어지면서 그 영향인지 다양한 유형의 사기 관련 사건들도 점차 늘어나고 있다. 일상생활 중 부동산 거래를 하는 과정에서 임대차계약을 체결하는데 임대인이 경매 사실을 알리지 않은 경우라면 재산범죄인 사기에 해당될까.

A는 B에게 주택을 임대하면서 B가 등기부를 열람해보지 않았음을 알고 그 주택이 이미 경매진행 중인 사실을 알리지 않고 임대차 계약을 체결했다. 그 후 B가 등기부를 열람해본 후 항의하자 A는 B가 등기부를 확인 또는 열람할 수 있었기 때문에 경매진행 중인 사실을 알릴 필요가 없었다고 항변했는데, 이 경우 A에게 형사책임을 물을 수 있을까.

사기죄에 관하여 형법 제 347조는 “① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처한다. ② 전항의 방법으로 제3자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다”고 규정하고 있다.

사기죄가 성립하기 위해서는 기망행위, 착오의 야기, 처분행위, 기망행위와 착오 사이 및 처분행위 사이의 인과관계, 재물 또는 재산상 이익 취득, 재산상 손해발생 여섯 가지 요건이 충족되어야 한다.

여기서 기망행위라 함은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의성실의 의무를 저버리는 것을 말한다.

판례 역시 “사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자기 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙 상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이다”고 하고 있다. (대법원 1984. 9. 25. 선고 84도882 판결)

또한, 위의 사안과 유사한 경우로서 “피해자가 임대차계약 당시 임차할 여관건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 이상, 피고인은 신의칙상 피해자에게 이를 고지할 의무가 있다 할 것이고, 피해자 스스로 그 건물에 관한 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다고 하여 결론을 달리 할 것은 아니다”라고 하여 사기죄의 성립을 인정한 판례가 있다. (대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결)

따라서 위 사안에서도 A는 사기죄가 문제될 수 있을 것으로 보인다.

법무법인 혜안 황규련 변호사에 따르면 “일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 수 있다. 그러나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우나 침묵한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당할 수 있기 때문에 법리적으로 사기범죄를 검토해야봐야 한다”고 조언했다.

정리 ｜ 박성준 기자 mediapark@ekn.kr